Nuove locazioni: come cambiano le controversie e quale ruolo svolge la mediazione civile
Locazioni turistiche, affitti brevi, contratti transitori e rent to buy: le nuove forme di utilizzo degli immobili stanno trasformando il mercato delle locazioni e, inevitabilmente, anche la natura delle controversie che ne derivano.
La diffusione delle locazioni brevi, delle piattaforme digitali di prenotazione e dei contratti che combinano godimento e futura acquisizione della proprietà pone agli avvocati interrogativi sempre più complessi: quale disciplina si applica? Quando una controversia è soggetta a mediazione obbligatoria? Quali sono le conseguenze di una qualificazione contrattuale non corretta?
A questi temi è stato dedicato il recente convegno organizzato da InMedio Formazione presso Palazzo Nuvolari a Mantova, con la relazione dell'Avv. Andrea Bulgarelli. Di seguito la sintesi di quanto emerso.
Il contratto di locazione è già una forma di mediazione
Ogni contratto di locazione nasce dall'incontro di interessi potenzialmente divergenti. Locatore e conduttore, attraverso la negoziazione, individuano un equilibrio tra le rispettive esigenze, definendo diritti, obblighi e aspettative.
In questa prospettiva, il contratto può essere considerato una prima mediazione riuscita.
Quando successivamente insorge una controversia, la mediazione civile interviene su un equilibrio negoziale che si è deteriorato o che si rivela insufficiente rispetto alle nuove circostanze. Anche perché nelle nuove locazioni il conflitto può estendersi oltre le parti contrattuali, coinvolgendo condomini, vicini, piattaforme digitali e comunità locali.
La dimensione della controversia diventa così più articolata e richiede agli avvocati e ai mediatori una particolare attenzione alla pluralità degli interessi coinvolti.
Mediazione obbligatoria nelle locazioni: perché è fondamentale qualificare il contratto
L'art. 5, comma 1, del D.Lgs. 28/2010 include le controversie in materia di locazione, comodato e affitto d'azienda tra quelle per le quali la mediazione costituisce condizione di procedibilità della domanda giudiziale.
Ma non tutti i contratti che consentono il godimento di un immobile sono necessariamente qualificabili come locazioni.
La distinzione assume rilievo decisivo perché dalla corretta qualificazione giuridica del rapporto dipendono:
la disciplina sostanziale applicabile;
le tutele riconosciute alle parti;
il rito processuale;
l'eventuale obbligatorietà del procedimento di mediazione.
Occorre considerare la causa concreta del contratto, valutando congiuntamente la durata del rapporto, le prestazioni del concedente, la destinazione dell'immobile e gli obblighi dell'utilizzatore.
Locazioni transitorie e contratti per studenti
Porre attenzione alla causa contrattuale è particolarmente utile in questi due casi.
Le locazioni abitative di natura transitoria, disciplinate dall'art. 5 della Legge 431/1998 e dal D.M. 16 gennaio 2017, prevedono contratti di durata non superiore a diciotto mesi e presuppongono specifiche esigenze temporanee del locatore o del conduttore.
La transitorietà non può essere semplicemente dichiarata: deve corrispondere a un'esigenza effettiva, specificamente indicata nel contratto e documentata nei casi previsti.
L'assenza dei requisiti può comportare la riconduzione del rapporto alla durata ordinaria prevista dalla legislazione sulle locazioni abitative.
La giusta attenzione deve essere dedicata anche agli accordi territoriali, che possono presentare disposizioni non perfettamente allineate alla normativa nazionale sopravvenuta.
Analoghe esigenze di corretta qualificazione riguardano i contratti destinati agli studenti universitari, per i quali assumono rilievo la durata, la residenza dello studente e la collocazione dell'immobile.
Per l'avvocato che assiste le parti nella redazione o nella gestione di questi rapporti, la verifica preventiva dei requisiti costituisce uno strumento essenziale di prevenzione delle controversie.
Locazioni turistiche e affitti brevi: quando si applica la mediazione obbligatoria?
La crescita delle locazioni turistiche e degli affitti brevi ha introdotto nuove problematiche, tanto sul piano contrattuale quanto su quello amministrativo e fiscale.
Le locazioni per finalità turistiche sono sottratte alla disciplina ordinaria della Legge 431/1998 e sono regolate, sul piano civilistico, dal codice civile.
La finalità turistica deve tuttavia caratterizzare effettivamente il rapporto.
Un elemento particolarmente rilevante riguarda i servizi offerti insieme all'immobile.
La semplice disponibilità dell'alloggio, accompagnata da prestazioni accessorie come pulizia iniziale e finale, utenze e connessione internet, può essere compatibile con un contratto di locazione.
Diversamente, la presenza di servizi organizzati di ospitalità, quali colazione, riassetto quotidiano e assistenza continuativa, può incidere sulla qualificazione del rapporto.
La distinzione non è soltanto teorica: può determinare l'applicabilità o meno della mediazione obbligatoria.
Se il rapporto è qualificabile come locazione, la controversia rientra nella materia prevista dall'art. 5 del D.Lgs. 28/2010. Se invece si tratta di un diverso contratto di ospitalità, occorre verificare autonomamente l'esistenza di una condizione di procedibilità.
A questa complessità si aggiungono gli obblighi in materia di identificazione degli ospiti, codice identificativo nazionale (CIN), sicurezza degli immobili, disciplina fiscale e regolamentazione europea delle piattaforme.
La corretta gestione di tali aspetti richiede competenze che vanno oltre la tradizionale disciplina delle locazioni abitative.
Rent to buy e mediazione obbligatoria
Particolarmente interessante, sotto il profilo processuale, è il tema del rent to buy, disciplinato dall'art. 23 del D.L. 133/2014.
Si tratta di un contratto che consente l'immediato godimento dell'immobile, attribuendo al conduttore il diritto di acquistarlo entro un termine determinato, con imputazione di una parte dei canoni al prezzo.
La sua struttura presenta elementi di collegamento con la locazione, ma conserva una causa contrattuale autonoma.
Secondo la ricostruzione proposta dall'Avv. Bulgarelli, il contratto unitario di rent to buy non è automaticamente soggetto alla mediazione obbligatoria prevista per le controversie locatizie.
La possibilità di ricorrere al procedimento di convalida di sfratto per ottenere il rilascio dell'immobile non comporta infatti, di per sé, l'estensione della condizione di procedibilità a tutte le controversie derivanti dal contratto.
Diverso è il caso in cui le parti abbiano stipulato un autonomo contratto di locazione collegato a un preliminare di vendita o a un'opzione di acquisto.
La questione dimostra quanto sia importante distinguere tra qualificazione sostanziale del contratto, disciplina processuale e ambito applicativo della mediazione obbligatoria.
Resta naturalmente possibile valutare il ricorso alla mediazione volontaria, anche quando non costituisce condizione di procedibilità.
Il ruolo dell'avvocato nella prevenzione delle controversie
Dall'incontro di Mantova emerge una riflessione che va oltre la disciplina delle singole tipologie contrattuali.
La qualità della redazione del contratto incide direttamente sulla probabilità che insorga una controversia e sulla possibilità di gestirla efficacemente.
Definire con precisione la causa del rapporto, individuare gli interessi delle parti, disciplinare le eventualità prevedibili e chiarire le reciproche aspettative significa intervenire sul conflitto prima ancora che si manifesti.
In questa prospettiva, l'avvocato non è soltanto il professionista chiamato a tutelare il cliente quando la controversia è già sorta.
È anche il professionista che può contribuire a evitarla.
La mediazione non deve essere considerata esclusivamente come un passaggio procedurale prima del giudizio, ma come parte di una più ampia cultura della gestione e della prevenzione del conflitto.
Formazione degli avvocati e mediazione: competenze per affrontare i nuovi conflitti
L'evoluzione delle locazioni dimostra come la crescente complessità dei rapporti giuridici richieda un costante aggiornamento professionale.
Conoscere la normativa è indispensabile, ma altrettanto importante è saper riconoscere gli interessi sottostanti alle posizioni giuridiche e individuare gli strumenti più adeguati per affrontare le controversie.
È in questa prospettiva che si inseriscono le iniziative di InMedio Formazione, dedicate all'approfondimento delle questioni giuridiche e allo sviluppo delle competenze nella gestione dei conflitti.
Perché un contratto ben costruito può evitare una controversia. E una mediazione ben condotta può consentire alle parti di affrontarla senza affidarne necessariamente la soluzione a un giudice.