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LA MEDIAZIONE IN MATERIA DI LOCAZIONE

Con il contratto di locazione, a mente dell'art. 1571 codice civile, una parte si obbliga a far godere all'altra parte una cosa mobile o immobile verso pagamento di un determinato corrispettivo, per un dato periodo di tempo.

La mediazione in materia di locazione è obbligatoria per risolvere eventuali controversie.

Esempi di mediazione in materia di locazione

Nell’ambito di tale rapporto di locazione, le controversie che più comunemente sorgono tra le parti riguardano:
- il mancato pagamento del corrispettivo pattuito;
- il rinnovo del contratto di locazione;
- la richiesta di risarcimento per i danni subiti dal bene;
- il disaccordo riguardo miglioramenti o modifiche del bene;
- il mancato pagamento delle spese condominiali;
- la mancata restituzione della cauzione.

Quando sorgono controversie di questo tipo, le parti sono tenute ad esperire preliminarmente il tentativo di conciliazione in quanto la materia della locazione rientra tra quelle per le quali è prevista l’obbligatorietà a pena di improcedibilità della domanda giudiziale.
Tale principio generale è, tuttavia, soggetto ad alcune deroghe.

Deroghe all’obbligatorietà della mediazione in caso di locazione

Vi sono situazioni in cui, in presenza di determinati requisiti, la parte lesa ha la possibilità di ricorrere a strumenti giudiziari di tutela cautelativa o d'urgenza che le consentono di posticipare, senza conseguenze, il momento in cui ricorrere alla mediazione:

A. Procedimenti per ingiunzione (inclusa l’opposizione)
In questi casi, nel corso della prima udienza, il Giudice dovrà pronunciarsi sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione e verificare se è stato esperito il tentativo di conciliazione.
Nel caso in cui ciò non risulti, fissa l’udienza successiva e concede un termine per l’instaurazione della procedura di mediazione.
Con la riforma Cartabia è stato espressamente previsto che l'onere di attivare la mediazione grava sulla parte che ha promosso il ricorso per ingiunzione.

B. Procedimenti per convalida di licenza o sfratto
In questi casi, a seguito dell'opposizione del conduttore/inquilino, il Giudice dovrà disporre il mutamento del rito di cui all’articolo 667 del codice di procedura civile e quindi dovrà, in tale momento processuale, verificare l'esperimento del tentativo di conciliazione tra le parti e, in mancanza, disporre la mediazione.

È evidente che, in questi casi, il legislatore ha ritenuto di attendere la risposta dell'altra parte coinvolta nella lite e, quindi, di verificare l’opportuna integrazione del contraddittorio prima di rendere obbligatorio il tentativo di conciliazione.

La parte interessata, comunque, avrà la possibilità di ricorrere preventivamente, anche in questi casi, alla mediazione per locazione.

Infatti, come abbiamo sopra detto, in questa materia, solo qualora vi sia l’opposizione del conduttore – e quindi sia necessario il mutamento del rito, ossia si instauri una causa civile – l’avvio della mediazione diventa obbligatoria, sia che si tratti di locazione ad uso abitativo, che di locazione commerciale.

Considerazioni pratiche

Nel momento in cui sorge il conflitto, prima di decidere sullo strumento da utilizzare per la risoluzione della controversia, potrebbe essere opportuno considerare che:

a) Nelle locazioni ad uso abitativo, per la peculiarità dell'immobile oggetto del contratto – situazione particolarmente tutelata posto che esso rappresenta la "casa" del conduttore e della sua famiglia – all'udienza fissata per la convalida dello sfratto, l'inquilino moroso potrebbe comparire avanti al Giudice e chiedere il termine di grazia, ossia un termine per il pagamento di quanto dovuto, con l’inevitabile “slittamento” della decisione di 90 giorni, tempo massimo concedibile per legge.

b) Nelle locazioni commerciali, invece, pur non essendoci tale possibilità, vi è la prassi di convalidare lo sfratto per morosità quando l’inadempimento sia di particolare importanza e, pertanto, quando si prolunghi per più (in genere 4) mensilità.

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